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中古住宅購入時には、『自分の目で建物性能を確認できる』ことがメリット
中古住宅は、駅から近いなどの「立地の良さ」、「価格」のほか、使用性や施工精度を実際に見て確認できることがメリットとして上げられます。
ひび割れの寸法から、そのひび割れが建物の性能に影響するかどうか確認することができます。
それでは、『耐震性・耐震設計手法』については、どのように確認すればよいでしょうか？
「耐震性・耐震設計手法」については、専門家でなければ、わかりにくいです。
しかし、簡単な判別方法がありますので、ご紹介いたします。
中古住宅を購入する場合、1981年に確認申請された建物かどうか、確認しましよう
大きな地震が発生し、大きな被害が発生する度に、建築関連法規が改正されてきました。
そのため、大きな地震が発生する以前に建てられた住宅では、その地震の対策に対応しきれていない場合があります。
中古住宅を購入する場合には、その住宅が建設された年代をチェックすることで、どのような地震被害の対策に講じているかの目安になります。
中古住宅購入時に、その住宅が建てられた年代をチェックすることはその中古住宅の耐震性確認の上で非常に重要なポイントとなります。
宮城沖地震が発生し、1981年に建築基準の設計方法が大きく変更になりました。
この地震が耐震設計の手法の大きな変化点になっています。
そのため、中古住宅の購入をする場合には、1981年以降に設計された建物（新耐震基準で設計された建物）かどうかチェックすることがポイントになります。
国土交通省ホームページ(*1)においても、新耐震基準が導入される以前に建築されたものに大きな被害が発生されたと記載されています。
「（*1）：国土交通省 住宅・建築物の耐震化ついて）」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html
新耐震基準には、許容応力度計算（一時設計）と、保有水平耐力計算（二次設計）の2つから成り立っています。
新耐震基準の考えは次の通りです。
- 通常発生する中規模の地震（震度5強程度）では、建物は損傷しない。
- まれに発生する大規模な地震（阪神・淡路大震災クラス）では、建物にひび割れが発生するなど一部の損傷は許容するが、建物が倒壊せず、建物の中にいる人の安全を確保すること。
となっています。
阪神・淡路大震災の地震により、新/中古住宅の建物倒壊により死者増大
国土交通省 住宅・建築物の耐震化ついて では、阪神・淡路大震災では、死者の大部分は、建物等の倒壊が原因だと記載されています。
新耐震基準（1981年）以前の建物では、約30％の建物が大破している一方、新耐震基準以降の建物では、大破した建物は約10%と割合が小さくなっています。
新耐震基準以前に建設された建物でも、耐震診断（設計）し、耐震補修(工事)している建物については、阪神・淡路大震災クラスの地震が発生しても、倒壊しないことを確認しているため、安全であると判断することができます。
中古住宅の耐震化の進捗状況
国土交通省 住宅・建築物の耐震化ついて では、2003年時点で耐震化率約75％、2008年時点で耐震化率約79%、2013年時点で耐震化率約82%、2020年（計画）で耐震化率約95%と計画しています（原著では和暦ですが、西暦に書き換えています）。
耐震化率か進んでいるとはいえ、対策の有無により耐震性能は大きく変わってきますので、新耐震化基準で建物が設計されているのか、旧耐震基準で建物が建設されているものの、耐震診断が実施されているのか、チェックすることが非常に重要です。
①1981年に耐震設計の基準が大きく変更（新耐震設計基準）になりました。
②新耐震設計基準は、
１）通常発生する地震（震度5程度）では、建物に損傷がない
２）まれに発生する大規模な地震（阪神・淡路大震災レベル）では、一部の損傷は許容するが、建物が倒壊しない（建物の中にいる人に被害が発生しない）
ことを確認します。
③新耐震設計基準前（1981年前）に建設された建物では、耐震診断・耐震改修されているか確認することが重要です。
住まいのセカンドオピニオンのすすめ
いかかでしたか。
今回の報告も含めて、1面だけで判断せず、多面的に検討する必要があります。
住宅の建設の場合、①利便性や②価格、③安全性などを総合的に判断する必要があると思います。
①利便性や②価格を総合的に判断するには、いくつかの提案プランを比較することがおすすめです。
住まいは大変高価な買い物です。
１人の営業トークだけで決めてしまうのは、大変もったいないと思います。
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エクステリアをハウスメーカーと分離することで、
『安くすることが出来る可能性』があります。
『リフォーム前』に火災保険申請可能か確認しましょう
実際に請求しようと思ったときには、各メーカーから、「より良いプラン」を引き出すため、以前「ゆこな」で紹介したこちらのページも参照してみてください。
メーカー・工法によっても『安全の考え方』が違っています。
おのおののプランを入手して、①利便性や②価格の『適正な設定』を住宅メーカーではなく、自らが決めていくことが必要なのだと思います。
とはいっても、住宅の専門的なことをどのように決めてゆけばよいのか、と感じるかたもいらっしゃるのではないでしょうか？
そんな時、わたくし”ゆこな”が、皆様によりそって、「住まいのセカンドオピニオン」として安全性の考え方についてのサポートし、皆様のよりよい住まいつくりのお手伝いができれば、と考えています。
「ゆこな」のセカンドオピニオンのご依頼・ご質問はご遠慮なく、メールお願いいたしますね。
